北京pk拾什么规律:老龄化是房地产越不过的坎

来源:无线淮安时间:2016-05-04 查看数0

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人口结构的变化导致刚需增长放缓。15~64岁的劳动年龄人口是购房主体,其中15~34岁人口购房主要为消费性住房需求,35~64岁人口主要为投资性住房需求。部分购房者将投资房产作为一种储蓄,退休后将房产出售作为养老资金。老龄人口比重越高,购房意愿则相对不足,存量房、待售房越多。而随着计划生育和预期寿命的增加,中国已于2011年迎来人口结构拐点。

计划生育加速底部老龄化,消费性住房需求日渐放缓。中国于1982年开始执行计划生育政策,生育率一直走低,从2003年开始维持在1.2%左右。32岁以下人口比例将逐渐缩小,消费性住房需求也将随之减弱。

人口预期寿命增长则加速了顶部老龄化。随着居民生活条件的改善、医疗技术的提高,预期寿命有了大幅增加。2010年中国人均预期寿命已达74.83岁,预期寿命的增加提高了人口金字塔的顶部权重。

底部老龄化与顶部老龄化叠加,加速了中国人口的老龄化进程。2006年《国家人口发展战略报告》指出,15~64岁总人口将在2016年达到高峰,但早在2011年中国人口结构已迎来拐点,比预期时间提前5年。总劳动年龄人口占比从2010年的74.5%开始下降,短短四年已降至2014年的73.41%。

从国际经验看,房地产拐点紧随总劳动力人口拐点的来临。日本总劳动力人口占比在1992年达到峰值,而房地产泡沫在1991年已开始破裂。美国总劳动力人口占比在2006年见顶,2007年房价即开始下跌。

2003年至2013年房价高歌猛进,但在需求逐步减弱、总劳动人口比重下降等多重因素影响下,房地产市场难再辉煌。对房价前景的悲观预期,又进一步抑制投资性与投机性住房需求。这种趋势下,从2015年底延续到今年一季度的房价回暖不可持续,房价将在随后不久进入盘整期和下行通道。

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